Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?
Die AfA ist die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes: Wer eine Immobilie vermietet, darf deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre verteilt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude nutzt sich ab und verliert über die Jahre an Wert. Dieser Wertverlust mindert die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn ein Grundstück nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis wird deshalb in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung zum Vermieten für 400.000 Euro. Entfallen davon 100.000 Euro auf den Bodenanteil, können nur die übrigen 300.000 Euro abgeschrieben werden (Zahlen frei gewählt).
Wie hoch der jährliche Satz ist, regelt das Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG). Er hängt vor allem davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde. Für Neubauten gibt es teils zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten mit eigenen Voraussetzungen.
Wichtig: Für ein selbst genutztes Eigenheim gibt es keine AfA. Sie spielt nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien eine Rolle. Ich plane eine Finanzierung für Kapitalanleger so, dass sie auch ohne Steuervorteil tragfähig bleibt. Wie sich die AfA in Ihrem Fall auswirkt und wie der Kaufpreis aufzuteilen ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.
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Stand: Oktober 2026. Allgemeine Erklärung ohne Gewähr. Sie ersetzt keine Steuerberatung; verbindliche Auskünfte geben Ihnen Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater bzw. das Finanzamt.