Was bedeutet Eigennutzung?
Eigennutzung, auch Selbstnutzung genannt, heißt: Sie wohnen selbst in der Immobilie, die Sie kaufen, bauen oder besitzen. Das Gegenstück ist die Vermietung, bei der die Immobilie eine Kapitalanlage ist.
Ob Sie selbst einziehen oder vermieten, macht an mehreren Stellen einen Unterschied:
- Bank: Bei Eigennutzung prüft die Bank, ob Sie die Rate aus Ihrem Einkommen tragen können. Bei Vermietung bezieht sie die erwarteten Mieteinnahmen in der Regel teilweise ein. Auch die Bedingungen können sich unterscheiden.
- Förderung: Viele Programme, etwa das Wohneigentumsprogramm der KfW oder die Wohneigentumsförderung der Länder durch die ISB in Rheinland-Pfalz, die L-Bank in Baden-Württemberg oder die WIBank in Hessen, setzen voraus, dass Sie selbst einziehen.
- Steuer: Bei Eigennutzung können Sie Schuldzinsen und Abschreibung in der Regel nicht absetzen. Dafür bleibt ein späterer Verkaufsgewinn steuerfrei, wenn Sie die Immobilie seit dem Erwerb oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Sonst gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf.
Was bedeutet das für Sie? Legen Sie vor der Finanzierung fest, wie Sie die Immobilie nutzen wollen, und sagen Sie es der Bank offen. Ein späterer Wechsel, etwa vom Eigenheim zur vermieteten Wohnung, kann Folgen für Förderung, Darlehensbedingungen und Steuer haben. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder dem Finanzamt.
Mehr dazu:
- Steuerliche Förderung
- Schuldzinsen
- Was ist KfW-Förderung?
- Landesmittel in Rheinland-Pfalz
- Landesmittel in Baden-Württemberg
- Landesmittel in Hessen
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Erklärung ohne Gewähr. Sie ersetzt keine Steuerberatung; verbindliche Auskünfte geben Ihnen Ihre Steuerberatung oder das Finanzamt.