Bausparvertrag und Bauspardarlehen: So funktioniert Bausparen

Von Michael Becker · 15. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 13 Minuten

Erst sparen, dann ein Darlehen zu einem Zins, der schon heute feststeht: So lässt sich Bausparen in einem Satz beschreiben. Ich erkläre, wie ein Bausparvertrag funktioniert, wie er in der Baufinanzierung eingesetzt wird, was er kostet und für wen er infrage kommt. Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt die Zahlen hinter dem Kombi-Modell, mit seinen Stärken und Schwächen.

Das Grundprinzip: erst sparen, dann leihen

Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse und hat zwei Phasen: Zuerst sparen Sie einen Teil eines vereinbarten Betrags an, danach haben Sie Anspruch auf ein Darlehen für den Rest. Dieses Darlehen dürfen Sie für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden, zum Beispiel für Kauf, Bau, Modernisierung oder Umschuldung einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie.

Die Bausparsumme
Sie ist die Summe aus Ihrem späteren Guthaben und dem Bauspardarlehen. Wer 100.000 Euro Bausparsumme vereinbart und 40.000 Euro anspart, kann bei der Zuteilung ein Bauspardarlehen von 60.000 Euro erhalten.

Die Sparphase und das Mindestsparguthaben
In der Sparphase zahlen Sie regelmäßig ein, bis das Mindestsparguthaben erreicht ist, oft 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Ihr Guthaben wird meist nur gering verzinst. Das hat einen Grund: Die Bausparkasse leiht das Geld der Sparer an andere Bausparer aus, und der niedrige Guthabenzins ist die Grundlage für den niedrigen Darlehenszins.

Bewertungszahl und Zuteilung
Ob Ihr Vertrag zugeteilt wird, hängt nicht allein vom Guthaben ab. Die Bausparkasse berechnet zu festen Stichtagen eine Bewertungszahl, die vereinfacht ausdrückt, wie viel Sie wie lange angespart haben. Zugeteilt wird erst, wenn das Mindestsparguthaben erreicht, die Bewertungszahl hoch genug und eine gegebenenfalls vereinbarte Mindestsparzeit abgelaufen ist. Einen festen Termin für die Auszahlung darf die Bausparkasse vor der Zuteilung nicht verbindlich zusagen (§ 4 Abs. 5 Bausparkassengesetz).

Die Darlehensphase
Nach der Zuteilung erhalten Sie Ihr Guthaben und, wenn Sie möchten, das Bauspardarlehen. Sein Sollzins steht seit dem Vertragsabschluss fest und gilt bis zur letzten Rate. Die Rate aus Zins und Tilgung ist meist vergleichsweise hoch, weil Bauspardarlehen in wenigen Jahren zurückgezahlt werden. Abgesichert wird das Darlehen in der Regel über eine Grundschuld. Viele Tarife erlauben jederzeit Sondertilgungen. Maßgeblich sind immer die Bedingungen des jeweiligen Tarifs.

Drei Wege, Bausparen in der Baufinanzierung einzusetzen

Klassisch: ansparen für ein späteres Vorhaben

Sie schließen einen Bausparvertrag ab, lange bevor Sie kaufen oder bauen. Das Guthaben fließt später als Eigenkapital in die Finanzierung ein, und den Zins des Darlehens kennen Sie schon. Das passt vor allem, wenn das Vorhaben einige Jahre entfernt ist und Sie ohnehin regelmäßig sparen möchten.

Kombi-Modell: Vorausdarlehen und Bausparvertrag

Beim Kombi-Modell finanzieren Sie die Immobilie sofort mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen über den gesamten Betrag und zahlen darauf zunächst nur Zinsen. Parallel sparen Sie einen Bausparvertrag an, dessen Bausparsumme meist dem Vorausdarlehen entspricht. Bei der Zuteilung wird das Vorausdarlehen mit Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst, danach tilgen Sie das Bauspardarlehen.

Der Reiz liegt in der Planbarkeit. Werden beide Zinsen schon beim Abschluss festgelegt, kennen Sie Ihre Belastung über die gesamte Laufzeit, sofern die Zuteilung rechtzeitig erfolgt, also bevor die Zinsbindung des Vorausdarlehens endet. Der Preis dafür: In den ersten Jahren sinkt Ihre Schuld nicht. Sie zahlen Zinsen auf den vollen Betrag, während Ihr Guthaben nur gering verzinst wird.

Für Modernisierung und Anschlussfinanzierung

Wer weiß, dass in einigen Jahren Dach, Fenster oder Heizung fällig werden, kann die Modernisierung mit einem Bausparvertrag vorbereiten. Oft genügt dafür ein kleiner Vertrag. Wie ein kleiner Bausparvertrag als Eigenkapital oder als Rücklage fürs Haus funktioniert, zeige ich mit einem eigenen Rechenbeispiel im Beitrag Kleiner Bausparvertrag. Weitere Finanzierungswege finden Sie auf meiner Seite Sanierung & Modernisierung.

Bei einer laufenden Baufinanzierung kann ein Bausparvertrag außerdem den Zins für die Anschlussfinanzierung absichern: Er wird so angespart, dass er etwa zum Ende der Zinsbindung zuteilungsreif ist. Eine Alternative ist das Forwarddarlehen, mit dem sich ein Zins oft bis zu fünf Jahre im Voraus sichern lässt.

Was Bausparen kostet

• Abschlussgebühr: meist 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, in der Regel mit den ersten Sparraten verrechnet. Bei 300.000 Euro Bausparsumme sind das 3.000 bis 4.800 Euro. Wird der Vertrag nicht genutzt oder vorzeitig gekündigt, ist die Gebühr in der Regel verloren.
• Kontoentgelte: Je nach Tarif und Vertragsphase können laufende Entgelte anfallen, siehe Preis- und Leistungsverzeichnis. Ob ein bestimmtes Entgelt zulässig ist, ist eine Rechtsfrage für eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
• Niedriger Guthabenzins: kein Entgelt im engeren Sinn, aber er kostet Geld, wenn Sie gleichzeitig ein Darlehen zu einem höheren Zins bedienen, wie beim Kombi-Modell.

Für den Vergleich zählt deshalb nicht der niedrige Zins des Bauspardarlehens allein, sondern die Summe aller Zinsen und Gebühren über die gesamte Laufzeit.

Staatliche Förderung im Überblick

Ob und in welcher Höhe Ihnen eine Förderung zusteht, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Situation ab:

• Wohnungsbauprämie: 10 Prozent auf Bausparbeiträge bis 700 Euro im Jahr, bei Ehepaaren bis 1.400 Euro, wenn das zu versteuernde Einkommen 35.000 Euro, bei Ehepaaren 70.000 Euro, nicht übersteigt. Das Geld muss in der Regel für den Wohnungsbau im Sinne des Gesetzes verwendet werden. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Sparer, die beim Abschluss jünger als 25 Jahre waren.
• Arbeitnehmer-Sparzulage: Zahlt Ihr Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen auf einen Bausparvertrag, kann eine Zulage von 9 Prozent auf bis zu 470 Euro im Jahr hinzukommen. Die Einkommensgrenze liegt bei 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen, bei gemeinsamer Veranlagung bei 80.000 Euro.
• Wohn-Riester: Ein Bausparvertrag kann auch als staatlich geförderter Altersvorsorgevertrag abgeschlossen werden. Diese Förderung wird mit dem Altersvorsorgereformgesetz ab dem 1. Januar 2027 neu geordnet.

Stand der Beträge: Oktober 2026. Wie sich die Förderung bei Ihnen auswirkt und was steuerlich zu beachten ist, etwa bei den Guthabenzinsen, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder dem Finanzamt.

Rechenbeispiel: Kombi-Modell und Annuitätendarlehen im Vergleich

Wichtig: Das folgende Beispiel ist frei gewählt und arbeitet mit Beispielwerten. Es ist ein Rechenbeispiel und kein Angebot, zeigt keine aktuellen Konditionen und ist keine Empfehlung. Maßgeblich sind immer das ESIS-Merkblatt und die Vertragsunterlagen des Darlehensgebers. Für das Kombi-Modell nenne ich als wichtigste Zahl den gesamteffektiven Jahreszins über alle Zahlungen: im Beispiel 4,69 Prozent. Zu jedem Sollzins steht der effektive Jahreszins nach der Preisangabenverordnung daneben. Baufinanzierungen werden in der Regel über eine Grundschuld abgesichert. Alle Pflichtangaben finden Sie im Kasten am Ende der Berechnung.

Ein Paar finanziert 300.000 Euro und möchte dauerhaft 1.800 Euro im Monat aufwenden. Ich vergleiche das Kombi-Modell mit einem Annuitätendarlehen mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung, alle mit derselben Monatsbelastung. Ausgezahlt wird jeweils am 16. Oktober 2026, die erste Zahlung ist am 31. Oktober 2026 fällig:

• Kombi-Modell, gesamteffektiver Jahreszins 4,69 Prozent: Vorausdarlehen über 300.000 Euro ohne Tilgung, gebundener Sollzins 4,0 Prozent bis zur Zuteilung, effektiver Jahreszins 4,17 Prozent (darin ist die volle Abschlussgebühr enthalten). Dazu ein Bausparvertrag über 300.000 Euro Bausparsumme mit 1 Prozent Abschlussgebühr (3.000 Euro; je nach Tarif kann sie auch bis 1,6 Prozent betragen), 800 Euro Sparrate im Monat, 0,1 Prozent Guthabenzins und 40 Prozent Mindestsparguthaben. Bauspardarlehen: gebundener Sollzins 2,5 Prozent, effektiver Jahreszins 2,76 Prozent (mit dem Anteil der Abschlussgebühr, der auf das Darlehen entfällt), Rate 1.800 Euro.
• Annuitätendarlehen über 300.000 Euro in drei Varianten: 10 Jahre Zinsbindung mit Sollzins 4,0 Prozent, effektiver Jahreszins 4,07 Prozent; 15 Jahre mit Sollzins 4,30 Prozent, effektiver Jahreszins 4,38 Prozent; 20 Jahre mit Sollzins 4,55 Prozent, effektiver Jahreszins 4,64 Prozent. Bei 1.800 Euro Rate ergibt das eine anfängliche Tilgung von 3,2, 2,9 bzw. 2,65 Prozent. Für die Zeit nach der Zinsbindung nehme ich zunächst an, dass der Zins gleich bleibt.

Im Beispiel wird der Bausparvertrag am 1. August 2039 zugeteilt, im Monat nach Erreichen des Mindestsparguthabens. In der Praxis kann es länger dauern. Endet vorher die Zinsbindung des Vorausdarlehens, kann für die restliche Zeit ein neuer Zins nötig werden. Am 31. Oktober 2026 fallen nur Zinsen für die zweite Oktoberhälfte an. Von den Guthabenzinsen sind Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag abgezogen (zusammen 26,375 Prozent), so wie ohne Freistellungsauftrag; ob bei Ihnen Steuer anfällt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Kontoentgelte, Förderung und Sondertilgungen bleiben außen vor. In den Tabellen sind die Beträge auf volle Euro gerundet.

Zu den Zinsen kommt die Abschlussgebühr von 3.000 Euro, abzuziehen sind 552 Euro Guthabenzinsen nach Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag. Die Gesamtkosten des Kombi-Modells betragen damit 177.770 Euro, insgesamt zahlen Sie 477.770 Euro. Auf den Bausparvertrag zahlen Sie 123.200 Euro ein, die Sparraten der ersten rund vier Monate decken zunächst die Gebühr.

Kosten gesamt sind alle Zinsen, beim Kombi-Modell zuzüglich Abschlussgebühr und abzüglich Guthabenzinsen nach Steuern. Bei den Annuitätendarlehen fallen im Beispiel nur Zinsen an, einschließlich der Teilzinsen für den Oktober 2026. Ihr Gesamtbetrag ist 300.000 Euro plus Zinsen. Sie zahlen am 31.10.2026 Teilzinsen (466,67 €, 501,67 € bzw. 530,83 €) und ab 30.11.2026 Monatsraten von 1.800 Euro: 243, 254 bzw. 264 volle Raten und eine Schlussrate von 1.232,32 €, 418,43 € bzw. 197,31 €.

Was zeigt das Beispiel?
Bleibt der Zins nach der Zinsbindung gleich, ist jedes der drei Annuitätendarlehen im Beispiel günstiger als das Kombi-Modell: mit 10 Jahren Zinsbindung um rund 38.700 Euro, mit 15 Jahren um rund 19.700 Euro, mit 20 Jahren nur noch um rund 1.800 Euro. Der Grund: Beim Kombi-Modell zahlen Sie fast 13 Jahre lang Zinsen auf die vollen 300.000 Euro, im Beispiel zu einem Sollzins von 4,0 Prozent (effektiver Jahreszins 4,17 Prozent), während Ihr Guthaben nur mit 0,1 Prozent wächst. Der günstige Zins des Bauspardarlehens gleicht das nicht aus.

Die Annuitätendarlehen haben dafür eine offene Stelle: Nach dem Ende der Zinsbindung ist noch eine Restschuld offen, und wie teuer die Anschlussfinanzierung wird, weiß heute niemand. Je kürzer die Zinsbindung, desto größer dieser Rest. Deshalb habe ich höhere Anschlusszinsen durchgerechnet:

Mit 10 Jahren Zinsbindung wäre das Annuitätendarlehen erst ab einem Anschlusszins von rund 6,3 Prozent (effektiver Jahreszins rund 6,5 Prozent) teurer als das Kombi-Modell, mit 15 Jahren ab rund 7,9 Prozent (effektiv rund 8,2 Prozent). Mit 20 Jahren Zinsbindung liegen beide Wege fast gleichauf, weil danach nur noch 41.398 Euro für gut zwei Jahre offen sind.

Unter diesen Annahmen kostet das Kombi-Modell also mehr oder ungefähr gleich viel wie ein Annuitätendarlehen. Dafür steht von Anfang an fest, welche Raten Sie zahlen, vorausgesetzt, der Bausparvertrag wird zugeteilt, bevor die Zinsbindung des Vorausdarlehens endet. Unter dieser Voraussetzung gibt es bei der Anschlussfinanzierung kein Zinsänderungsrisiko. Mit anderen Zinsen und Tarifen sieht das Ergebnis anders aus. Deshalb lohnt es sich, die Wege mit echten Angeboten nebeneinanderzulegen.

Vorteile und Nachteile auf einen Blick

Für wen passt Bausparen?

Bausparen kann eine gute Wahl sein, wenn Ihnen Planungssicherheit wichtiger ist als die niedrigste Gesamtsumme, etwa bei knappem Spielraum im Haushalt, wenn eine höhere Rate nach der Zinsbindung zum Problem würde. Ein klassischer Bausparvertrag kann passen, wenn Sie in einigen Jahren kaufen, bauen oder modernisieren und bis dahin regelmäßig sparen möchten.

Weniger passend ist Bausparen, wenn Sie flexibel bleiben möchten, etwa weil ein Umzug oder Verkauf möglich ist. Wer hohe Sondertilgungen plant, ist mit einem Annuitätendarlehen und vereinbarten Sondertilgungsrechten unter Umständen flexibler. Und liegen die Zinsen für lange Zinsbindungen nur wenig über denen für kurze, kann ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung viel von dieser Sicherheit bieten, ohne Abschlussgebühr und Sparphase, wie das Beispiel mit 20 Jahren zeigt.

Ob ein Bausparvertrag in Ihre Finanzierung gehört, etwa beim Neubau oder beim Kauf einer Bestandsimmobilie, rechne ich mit Ihren Zahlen in mehreren Varianten über die volle Laufzeit durch.

Fazit: Sicherheit hat ihren Preis

Ein Bausparvertrag verbindet Sparen und Finanzieren zu einem festen Plan. Seine Stärke ist die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit, sofern er rechtzeitig zugeteilt wird. Seine Schwächen sind Abschlussgebühr, niedrige Guthabenzinsen und beim Kombi-Modell eine Schuld, die in den ersten Jahren nicht sinkt. Ob sich dieser Preis lohnt, hängt von den Zinsen beim Abschluss, Ihren Plänen und Ihrem Spielraum ab. Wenn Sie Bausparen mit anderen Wegen vergleichen möchten, vereinbaren Sie einen Beratungstermin: bei Ihnen vor Ort in Grünstadt und Umgebung oder bundesweit per Videoberatung.

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Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Konditionen und Förderbedingungen können sich ändern.